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[오피니언] 증여받은 아파트, 얼마로 신고해야 할까? 2021-05-25 16:03:04
작성자  동문회보 webmaster@hanyangi.net 조회  827   |   추천  102

증여받은 아파트, 얼마로 신고해야 할까?

나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사




최근 사전증여에 대한 관심과 문의가 쇄도하고 있습니다.명의를 이전할 때 발생하는 세금 중 양도소득세는 실거래가액을 기준으로 계산합니다.

그러나 상속·증여세는 무상으로 재산을 이전하는 상속·증여 행위의 특성상 실거래가액이 존재하지 않습니다.

그렇다면 상속·증여세는 어떻게 평가해야 할까요?

상속·증여재산 평가의 원칙은 시가 평가입니다.

시가는 시점에 따라 계속 바뀌며, 동일 시점이라 해도 특정 가격이 아니라 하한가에서 상한가까지 범위 단위로 설정됩니다.

특히 공동주택(아파트)의 가액을 평가할 때는 유사매매사례가액을 시가로 활용하는데, 이마저도 공시 시점의 차이로 실시간 확인이 어렵다는 문제점이 있습니다.

아래 웹툰에서 40대 남매의 대화를 통해 증여받은 아파트의 가액을 어떻게 평가하는지 살펴보도록 하겠습니다.



 

Q. 증여받은 아파트의 가액을 시가로 신고해야 되는데, 시가는 어떻게 정의하나요?

“시가는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우 통상적으로 성립하는 가액’을 의미합니다. 해당 물건의 매매·감정·수용·경매가액 등이 시가로 인정됩니다. 그러나 평가 기간 내에 그 물건에 대한 매매 또는 감정가액 등이 없다면, 비슷한 재산의 시가를 대신 적용할 수 있습니다. 이를 유사매매사례가액이라 합니다. 해당 자산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 비슷한 타 재산의 매매·감정·수용·경매가액 등을 시가로 인정하는 것입니다. 단, 해당 자산의 매매 등 가액이 있는 경우는 유사매매사례가액을 적용하지 않습니다.”

Q. 유사매매사례가액은 어디서 확인할 수 있나요?

“국세청 홈택스 메뉴 중 ‘조회/발급’ > ‘세금신고납부’ > ‘상속·증여재산 평가하기’ 또는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 부동산 매매 계약 시 체결일로부터 30일 이내 주소지 관할 시·군·구청에 계약 내용을 신고해야 하는데, 이렇게 신고한 내용이 국세청 홈택스와 국토교통부 실거래가 시스템에 공개되는 것입니다.”

Q. 아파트 증여 시 유사매매사례가액이 시가로 인정되기 위한 조건이 궁금해요.

“① 평가대상 아파트와 같은 공동주택 단지 안에 있을 것 ② 주거전용면적의 차이가 평가대상 아파트 주거전용면적의 5% 이내일 것 ③ 가격의 차이가 평가대상 아파트 공동주택가액의 5% 이내일 것. 이상 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 만약 이 조건에 부합하는 아파트가 둘 이상이라면 평가대상 아파트와 가격 차이가 가장 작은 아파트를 선택하시면 됩니다.”

Q. 유사매매사례가액의 평가기간은 어떻게 되나요?

“증여의 경우 증여일 이전 6개월부터 증여세 신고일까지입니다. 신고일 이후에는 유사매매사례가액을 인정하지 않습니다. 이 기간에 유사매매사례가액이 존재하지 않는다면, 평가기간에 해당되지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내, 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한*까지의 기간 동안 매매 등 이력이 있을 경우 국세청 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 적용할 수 있습니다.”

(*상속은 신고기한부터 9개월, 증여는 신고기한부터 6개월)

Q. “유사매매사례가액은 상속·증여세 신고일까지의 가액만 인정한다”는 말은 곧 신고일 현재 조회된 사례의 가액만 인정한다는 뜻인가요?

“좋은 질문입니다. 신고일 현재 홈택스(또는 실거래가 시스템)에서 조회된 가액만 인정하는 것이 아니라, 신고일까지 계약된 사례의 가액을 인정한다는 의미로 해석할 수 있다고 보입니다. 그런데 신고일 직전이나 당일 계약된 건은 신고일에 조회되지 않고 2~3개월 후 공시되기 때문에 납세자가 확인하기 어렵습니다. 예를 들어 증여를 2021년 5월 3일에 실행하고 하루 뒤인 4일에 증여세 신고를 했다고 가정해봅시다. 이 경우 5월 4일 신고일 현재 조회되는 유사매매사례가액은 몇 달 전 계약한 건만 조회되고, 5월 4일 계약된 건은 몇 달 후에나 조회가 가능합니다. 그래서 당국이 증여세 세무조사를 진행하는 도중 납세자가 당초 신고한 가액보다 높은 유사매매사례가액을 발견하고 증여세를 추징하는 사례가 적지 않게 발생하고 있습니다.”

Q. 그렇다면 어떻게 신고하는 것이 좋을까요?

“유사매매사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 사례만 인정하므로 증여세 신고를 일찍 하는 것이 유리합니다. 또한 신고기한(웹툰 사례 속 신고기한은 8월 말) 직전 다시 확인해보시는 게 좋습니다.”

Q. 유사매매사례가액을 적용하는 것 외에 다른 방법은 없나요?

“해당 물건에 대해 감정을 받는 방법이 있습니다. 감정가액은 유사매매사례가액보다 우선 적용되므로, 수시로 변동하는 사례가액보다는 확정된 감정가액을 적용하는 편이 납세자 입장에서 마음이 놓일 수 있습니다.”

Q. 이번 회차의 핵심 내용을 정리해주신다면.

“첫째, 유사매매사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 사례만 인정하므로 가능한 한 증여세 신고를 일찍 하십시오. 둘째, 신고기한 종료일 직전 다시 매매사례가액을 살펴보고 당초 신고가액과 차이가 난다면 재산가액 변동신고를 하십시오. 셋째, 이러한 과정이 복잡하고 시가가 수시로 변동한다면 감정을 받아 감정평가서를 제출하십시오. 해당 물건의 감정가액이 유사 재산의 매매사례가액보다 우선 적용되기 때문입니다.”

 

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