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[오피니언] 가족에게 시가보다 저렴하게 부동산을 양도하려면 2021-07-20 13:13:20
작성자  동문회보 webmaster@hanyangi.net 조회  558   |   추천  29

가족에게 시가보다 저렴하게 부동산을 양도하려면

 

나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사


 



부모가 자녀에게 시세보다 낮은 가액(저가)에 양수도하는 방법으로 부동산을 이전하는 사례가 종종 있습니다.

이처럼 증여 대신 특수관계자 간 저가 양수도에 의해 재산을 물려줄 때는 각별히 주의하셔야 합니다.

상속세 및 증여세법 44조에 따르면 통상 배우자나 직계 존·비속에게 재산을 양도할 경우, 그 재산가액을 증여한 것으로 추정하기 때문입니다.

따라서 자칫 증여로 추정되지 않도록 양수도로 인정되기 위한 요건을 사전에 꼼꼼히 숙지해야 합니다.

부모가 자녀에게 시가보다 저렴하게 부동산을 양수도하면 자녀는 저가 취득에 따른 증여세가 발생할 수 있으며,

부모는 저가 양도로 인한 양도소득세 부당행위계산부인 적용 여부를 확인해야 합니다.

아래 웹툰에서 아버지와 아들의 대화를 통해 특수관계자 간 저가 양수도 시 절세 전략을 살펴보도록 하겠습니다.

 



 

Q. 부모와 자녀 사이에 양수도 방식으로 부동산을 이전할 수 있나요?

“가능합니다. 단 유상 이전에 따른 금융거래를 철저히 준비하셔야 합니다. 그렇지 않으면 부모와 자녀 간 거래는 증여로 추정되기 때문입니다.”

Q. 시가보다 저가로 양수도하면 세무상 어떤 문제가 발생하나요?

“부모(양도인) 입장에서는 양도소득세가, 자녀(양수인) 입장에서는 증여세가 발생할 수 있습니다.”

Q. 구체적으로 어떤 점이 문제가 되나요?

“먼저 부모에게는 양도소득의 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있습니다. 이 제도는 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이, 그 거주자의 배우자나 직계 존·비속처럼 특수관계에 있는 사람과의 거래를 통해 해당 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우* 적용됩니다. 이미 발생한 거래를 부인하고 세법에 따라 소득금액을 재계산해 과세한다는 뜻입니다.

 

자녀에게는 증여의제 규정이 적용될 수 있습니다. 증여의제란 법률상 증여는 아니지만 경제적으로 증여와 동일한 효과가 있어 세법상 증여로 보는 것을 말합니다. 이 경우 납세자가 증여가 아님을 입증하는 반대 증거를 제시해도 증여세가 부과됩니다.

 

특수관계자 간 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수할 때, 그 대가(양도가)와 시가의 차액이 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액) 이상이면 해당 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 봅니다.”

(*시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)

Q. 상기 웹툰 사례에는 증여의제가 적용되나요?

“사례를 보면 대가와 시가의 차액이 3억원(20억-17억)입니다. 앞서 말씀드렸다시피 기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 적용하는데, 웹툰 사례의 경우 시가 20억원의 30%가 6억원이므로 3억원이 기준금액이 됩니다. 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 빼면 이익이 발생하지 않아(3억-3억=0) 증여세가 부과되지 않습니다.”

Q. 웹툰 사례처럼 증여가 아닌 특수관계자 간 저가 양수도를 선택하면 세금을 얼마나 아낄 수 있나요?

“보증금 10억원, 시가 20억원의 아파트를 부담부 증여 방식으로 이전하면 증여세는 2억1800만원, 양도세는 800만원(1세대 1주택 장기특별보유공제 80% 적용 시)으로 총 2억2600만원의 세금이 발생합니다. 저가 양수도 방식을 택하면 증여세는 0, 양도세는 2500만원(1세대 1주택 장기특별보유공제 80% 적용 시)으로 총 2500만원의 세금이 발생합니다. 결론적으로 저가 양수도 시 약 2억원을 절세할 수 있습니다.”

Q. 웹툰 사례 속 부자(父子)는 어떤 점을 주의해야 할까요?

“상기 웹툰 사례처럼 양도소득세가 비과세되는 1주택이라면 저가 양수도 방식이 유리할 것입니다. 그러나 2주택 이상이면 양도소득세율이 중과되기 때문에 오히려 저가 양수도 방식이 불리할 수 있습니다. 또 사례에서는 부자가 양도가액 17억원에 거래했지만, 양도소득세에 부당행위계산부인 규정이 적용돼 실제로는 20억원으로 계산해 신고해야 합니다. 양도가액은 증여세가 발생하지 않도록 기준금액을 결정짓는 2가지 금액 (시가의 30%, 3억원) 중 더 낮은 금액으로 책정하는 것이 중요합니다.”

Q. 이번 회차 절세 전략을 정리해주신다면.

“양도소득세가 비과세되는 부동산이라면 저가 양수도를 활용해 절세할 수 있습니다. 이때 3가지를 주의하셔야 합니다. 첫째, 반드시 금융거래를 확실하게 준비하십시오. 둘째, 양도소득세는 시가로 신고하십시오. 셋째, 증여세가 발생하지 않는 구간으로 양도가액을 책정하십시오.”

 

 

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