Q. 특수관계자의 부동산을 무상 사용할 경우 세무상 어떤 이슈가 있는지요?
“부동산을 무상으로 사용하는 자가 무상사용이익을 얻으므로 증여세가 발생합니다.
즉 토지를 소유한 아버지가 무상으로 아들에게 토지를 대여해준다면 아들에게 증여세가 과세됩니다.”
Q. 그럼 부모 소유 주택에 자녀가 같이 살아도 문제가 되나요?
“해당 부동산의 소유자와 함께 거주하는 주택 및 그 부수토지는 증여세가 과세되지 않습니다.
특수관계인의 토지 위에 건물을 신축해 사용하는 경우 토지사용료상당액만큼 증여세가 과세됩니다.”
Q. 토지사용료상당액에 해당하는 부동산 무상사용이익은 어떻게 계산하나요?
“상속세 및 증여세법(이하 상증법)상 평가한 부동산가액에 연간 수익률 2%를 곱한 금액을 무상사용이익으로 봅니다.
예를 들어 토지에 대한 상증법상 평가가액이 10억원이라면 무상사용이익은 10억원의 2%, 연 2000만원입니다.”
Q. 만약 부동산 무상 사용 기간이 10년이라면 어떻게 계산하나요?
“부동산에 대한 무상 사용 기간을 5년으로 봅니다.
이 기간이 5년을 초과하는 경우, 무상 사용 개시일로부터 5년이 되는 날의 다음 날에 해당 부동산의 무상 사용을 재개한 것으로 봅니다.
평가기준일 경과연수를 5년 단위로 계산하는 것입니다.”
Q. 5년 동안의 무상사용이익이 얼마든지 상관없이 전부 증여세를 내야 하나요?
“각 연도 부동산 무상사용이익을 연 10% 이자율로 할인한 금액을 5년 단위로 합산하는데,
현행 세법에서는 5년간 무상사용이익이 1억원 이상이면 증여세를 과세하고 있습니다.”
Q. 그럼 5년간 무상사용이익이 1억원이 되려면 부동산가액은 얼마나 되나요?
“이게 바로 핵심인데요, 상증법상 평가액이 13억원일 때 5년간 무상사용이익이 1억원으로 계산돼 과세 임계점이 형성됩니다.
토지에 대한 가액이 공시지가로 평가된다면, 토지 공시지가가 13억원 이상일 때 부동산 무상사용이익에 대한 증여세 문제가 발생합니다.”
Q. 특수관계자 간 부동산 무상사용이익 관련 내용을 한 문장으로 정리해주신다면.
“부모 토지를 자녀가 무상으로 사용해 본인 명의 건물을 지을 때,
그 부동산가액이 13억원 이상이면 증여세가 과세될 수 있으니 각별히 유념하시길 바랍니다.”
|