증여 후 양도 시에는 각별히 주의하라!
나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사
최근 양도소득세 중과 및 종합부동산세 할증과세를 피하기 위해 배우자나 직계 비속에게 주택을 증여하려는 다주택자들이 많습니다. 증여 전 절세 효과를 미리 따져보는 것 못지않게 증여 후 각별히 유념해야 할 점이 있습니다.
첫째, 증여 후 남은 주택을 양도 시 반드시 세대분리 후 양도하십시오.세대분리가 되지 않은 상태에서 양도하면 소유한 주택 수가 줄어들지 않아 양도소득세 중과세율이 적용될 수 있습니다.
둘째, 증여받은 주택을 양도 시 증여일로부터 5년 후 양도하십시오. 5년 이내 양도할 경우, 이월과세가 적용돼 양도차익이 늘어나 양도소득세가 과중될 수 있습니다.
아래 웹툰에서 형제의 대화를 통해 절세 전략을 살펴보도록 하겠습니다.
Q. 증여 후 양도할 때 각별히 주의할 점이 있다면서요?
“그렇습니다. 첫째, 증여 후 남은 주택을 양도 시 반드시 세대분리 후 양도할 것. 둘째, 증여받은 주택을 양도 시 증여일로부터 5년 후에 양도할 것. 이 2가지가 매우 중요합니다. 여러 경우의 수를 꼼꼼히 따져보고 증여를 실행했어도 증여 후 잘못된 방법으로 양도해 세금 폭탄을 맞는 사례가 발생합니다.”
Q. 위 사례에서 부모가 30대 직장인 장남과 20대 대학생 차남에게 각 50%씩 증여를 했는데, 어떤 점이 문제가 되나요?
“장남과 차남이 부모와 떨어져 산다 하더라도 세대분리 요건을 충족해야지 별도세대가 되는 것이고, 그렇지 않으면 동일세대로 간주됩니다. 양도 시 주택 수는 세대를 기준으로 계산하기 때문에 동일세대에게 증여하는 경우 주택 수는 변동이 없습니다.”
Q. 세대분리 요건은 무엇인가요?
“수증자가 증여자와 별도 주소에 거주하면서 다음 3가지 중 최소 하나 이상을 충족해야 합니다. 만 30세 이상이거나, 소득이 있거나, 배우자가 있어야 합니다.”
Q. 그럼 위 사례에서는 장남만 세대분리 요건을 충족하게 되나요?
“맞습니다. 차남은 20대에 소득이 없고 미혼이므로 부모와 따로 살아도 세대분리에 해당되지 않습니다.”
Q. 현 상황에서 부모가 증여 후 남은 주택을 양도하면 어떻게 되나요?
“장남, 차남 둘 다 세대분리 요건을 충족했다면 남은 주택을 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용을 받습니다. 지금처럼 차남이 세대분리 요건을 충족하지 못한 상태에서 매각할 경우 1세대 2주택 양도에 해당돼 다주택자 양도세 중과세율이 적용될 수 있습니다.”
Q. 세금 효과는 어느 정도인가요?
“취득가액을 3억원, 양도가액을 9억원으로 가정하겠습니다. 1세대 1주택 비과세가 적용되면 양도소득세가 없지만, 2주택 중과세율이 적용되면 약 3억원이 과세될 수 있습니다.”
Q. 세금 차이가 꽤 나네요. 세대분리 외에 또 주의할 점이 있다면.
“증여받은 장남과 차남, 즉 수증자가 숙지해야 할 사항인데요. 바로 증여받은 물건을 양도할 때는 반드시 5년 후 양도하라는 것입니다.”
Q. 5년이라는 기간이 중요한가요?
“중요합니다. 이번에는 장남과 차남 모두 세대분리 요건을 충족했다고 가정해봅시다. 부모가 주택을 최초 3억원에 취득했고, 증여가액은 9억원, 양도 당시 가액은 12억원이라고 하겠습니다. 일반적으로 양도소득세는 양도가액 12억원에서 취득가액(증여가액) 9억원을 차감한 양도차익 3억원에 대해 과세됩니다. 그러나 증여 시점으로부터 5년 이내에 양도하면 취득가액은 9억원이 아닌 부모가 당초 취득한 3억원으로 적용됩니다. 그럼 양도차익은 양도가액 12억원에서 취득가액 3억원을 차감한 액수인 9억원이 됩니다.”
Q. 수증자의 취득가액이란 곧 본인(자녀)이 증여받은 가액인데, 이 가액이 아니라 당초 증여자인 부모의 취득가액으로 적용된다는 말이군요.
“맞습니다. 증여자산의 이월과세 규정 때문입니다. 수증 후 5년 안에 양도하면 그 취득가액은 증여 당시 가액이 아니라 증여자의 취득 당시 가액으로 적용됩니다.”
Q. 증여 후 양도할 때 각별히 주의해야겠네요. 이번 회차 핵심 내용을 요약해주신다면.
“첫째, 증여 후 남은 주택을 양도할 때는 반드시 세대분리 후 양도하십시오. 세대분리 요건을 충족하지 못한 자녀에게 증여할 경우, 자녀와 따로 살고 있다 하더라도 양도세 계산 시 주택 수가 줄지 않아 중과세율이 적용될 수 있습니다. 둘째, 증여받은 주택을 양도할 때는 증여받은 날로부터 5년 후 양도하십시오. 5년 이내 양도하면 증여자산 이월 규정 때문에 수증자의 취득가액이 증여자의 당초 취득가액으로 적용됩니다.”
