해외에 거주하는 국내 부동산 보유자, 양도소득세는 어떻게?

 

나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사

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해외에 살면서 국내 부동산을 갖고 계신 분들이 자주 하시는 질문이 있습니다.

바로 부동산을 처분하기 전 미리 국내에 들어와야 하는지에 대한 것입니다.

이는 우리나라 국내 거주자와 비(非)거주자 간 세목(종합소득세, 양도세, 상속·증여세)별 세금 차이가 크기 때문입니다.

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예를 들어 우리나라는 상속·증여세율이 최고 50%인 데 반해 상속·증여세가 없는 나라도 있습니다.

나라마다 매기는 세율이나 비과세 적용 조건이 다르므로 세금 차익거래(Tax Arbitrage)가 자연스레 발생하게 되는데요.

이때 거주자의 판정은 시민권 또는 영주권 취득 여부와 같은 국적 문제와는 무관합니다.

또한 외국인이라 하더라도 한국에 주소가 있거나 183일 이상 거소를 둔 경우에는 거주자가 될 수 있음을 유념하셔야 합니다.

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아래 웹툰에서 부부의 대화를 통해 거주자와 비거주자의 절세 전략이 어떻게 다른지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q. 상기 웹툰 사례처럼 외국에 살던 사람이 국내 부동산을 양도하기 전 한국으로 돌아오면 세금을 아낄 수 있나요?

“해외에서 국내로 들어왔다고 해서 절세가 되는 건 아닙니다. 그 사람의 신분이 비거주자에서 거주자로 전환됐느냐가 중요합니다.”

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Q. 거주자를 판정하는 기준은 무엇인가요?

“거주자의 판정은 국적과 무관합니다. 따라서 시민권이나 영주권을 취득했는지는 중요하지 않습니다. 외국인도 우리나라에 주소가 있거나 183일 이상 거소를 두고 있다면 거주자가 될 수 있습니다. 여기서 주소는 본인 생활의 근거가 되는 곳입니다. 우리 세법에서는 원칙적으로 주민등록법상 주민등록지를 기준으로 하되, 생계를 같이하는 가족 또는 국내 소재 자산의 유무 등 객관적 사실에 따라 주소를 판단하고 있습니다. 거소(居所)란 본인이 주소 외에 상당 기간 거주하는 곳으로, 주소처럼 밀접하고 일반적인 생활관계가 형성되지 않은 장소를 말합니다.”

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Q. 그럼 1년에 183일 이상 국내에 머무르면 누구든 거주자가 될 수 있나요?

“183일 이상 머무른다고 해서 반드시 거주자로 인정되지는 않습니다. ① 통상 183일 이상 지속적으로 국내에 거주해야 하는 직업을 가지거나 ② 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업과 자산을 고려할 때 계속해서 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정받아야 비로소 거주자가 될 수 있습니다.”

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Q. 거주자가 되려면 직업, 가족, 자산 상태 등을 확인해야 하네요. 거주자와 비거주자의 양도소득세는 얼마나 차이가 나나요?

“양도소득세 계산 시 원칙은 거주자와 비거주자 간 차이가 없습니다. 그러나 1세대 1주택자라면 차이가 발생합니다. 비거주자는 비과세 특례가 배제되고 장기보유특별공제도 최대 30%만 적용됩니다. 예를 들어 1세대 1주택에 양도차익이 10억원(양도가액 20억원, 취득가액 10억원)이라 가정해봅시다. 이 경우 거주자는 2500만원, 비거주자는 2억8300만원이 과세돼 무려 2억6000여만원의 세금 차이가 발생합니다. 그래서 비거주자 신분의 1세대 1주택자는 거주자가 되기 위해 많은 노력을 합니다.”

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Q. 양도세에서 꽤 많은 차이가 나는군요. 상속·증여세도 그런가요?

“증여세는 수증자가 비거주자일 경우 증여공제(배우자 간 6억원, 직계 존비속 간 5000만원)가 적용되지 않습니다. 상속세는 피상속인이 비거주자일 경우 일괄공제, 배우자공제, 금융재산공제 등이 적용되지 않으며 오직 기초공제(2억원)와 감정평가수수료 공제만 적용됩니다. 이처럼 국내에서는 비거주자가 각종 공제를 받기 어렵습니다. 만일 현지 국가가 상속·증여에 대해 비과세를 적용한다면 국내 대신 그곳에서 상속·증여를 실행하는 편이 유리할 것입니다.”

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Q. 비거주자가 국내 부동산을 정리하고자 하는 경우 어떻게 해야 하나요?

“① 부동산 양도 후 양도세를 납부하고 외국에 송금 ② 배우자나 직계 비속에게 먼저 증여한 후 양도 ③ 상속 시까지 보유한 후 양도하는 방법 등이 있습니다. 현지 국가에 상속·증여세가 없다면 일반적으로 ①이 유리할 것입니다. ②와 ③은 국내에서 증여세와 상속세가 과세되므로 상대적으로 불리하다 할 수 있겠습니다.”

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Q. 이번 회차의 핵심 내용을 정리해주신다면.

“거주자와 비거주자가 내는 세금의 차이를 짚어드렸습니다. 먼저 종합소득세의 경우 거주자는 국내외 소득에 대해, 비거주자는 국내 소득에 대해서만 과세됩니다. 양도소득세의 경우 비거주자는 거주자와 달리 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않으며, 장기보유특별공제는 최대 30%만 적용됩니다. 상속·증여세의 경우 거주자는 국내외 자산에 대해, 비거주자는 국내 자산에 대해서만 과세됩니다. 단, 비거주자는 기초공제(2억원)와 감정평가수수료 공제만 적용되고 증여공제는 적용되지 않습니다. 또한 본인이 현재 살고 있는 외국 현지에서 상속·증여세가 과세되지 않는다면, 거주자와 비거주자 양쪽 입장에서 각각의 세금 효과를 판단하시는 게 좋습니다.”

 

[출처] 해외에 거주하는 국내 부동산 보유자, 양도소득세는 어떻게?|작성자 한양대동문회보