올해 부동산 세제, 이렇게 달라집니다

 

나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사

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2022년 임인년 새해, 동문 여러분의 건강과 건승을 기원합니다!

 

​이번 호에서는 양도소득세와 상속세를 중심으로 새해 달라지는 주요 부동산 세제에 대해 짚어드리겠습니다.

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​먼저 양도소득세는 첫째, 1세대 1주택 비과세를 적용하는 기준금액이 9억원에서 12억원으로 상향됐고 둘째, 12억원을 초과하는 상가겸용주택에 대한 양도세 비과세 혜택이 축소됐습니다.

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상속세는 첫째, 상속세 연부연납(세금을 장기간에 걸쳐 분할 납부하는 것) 기간이 5년에서 10년으로 연장됐으며

둘째, 영농상속공제액이 15억원에서 20억원으로 확대됐습니다.

아래 웹툰에서 고객과 회계사 간 대화를 통해 올해 주요 부동산 세제가 어떻게 바뀌었는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

Q. 새해 달라지는 부동산 세제 중 특히 눈여겨볼 사항이 있을까요?

“양도소득세와 상속세 규정에 변화가 있습니다. 양도소득세에서는 ① 1세대 1주택 비과세 기준금액 상향 ② 12억원 초과 상가겸용주택의 양도세 비과세 혜택 축소를, 상속세에서는 ① 연부연납 기간 연장 ② 영농상속공제액 확대를 꼽을 수 있겠습니다.”

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Q. 양도소득세 규정은 구체적으로 어떻게 바뀌었나요?

“지난해 양도소득세 개정을 놓고 1주택 비과세 기준금액 상향, 양도차익별 장기특별보유공제 차등 적용 여부가 쟁점으로 떠올랐는데요. 이 중 1세대 1주택 비과세 기준금액 상향 건이 작년 말 국회 본회의를 통과하면서 2021년 12월 8일 이후 양도분부터 기준금액이 종전 9억원에서 12억원으로 조정됐습니다. 이는 1주택자의 양도소득세를 완화하는 효과가 있습니다. 반면 장기특별보유공제 차등 적용 건은 1주택자 세부담을 오히려 늘릴 우려가 있어 국회 본회의를 통과하지 못하고 폐기됐습니다.

또 하나의 변화는 12억원을 초과하는 상가겸용주택에 대해 양도세 비과세 혜택이 축소됐다는 점입니다. 작년까지는 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 1주택으로 간주했습니다. 그러나 올해부터는 연면적과 관계없이 주택 연면적만 주택으로 보기 때문에 상가에 과세되는 세금은 따로 계산해야 합니다. 이는 납세자에게 불리하게 개정된 것입니다.”

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Q. 1주택 비과세 기준금액 상향에 따른 절세 효과는 어느 정도인가요?

“예를 들어 양도차익이 10억원(양도가액 20억원, 취득가액 10억원)일 때 종전대로 양도소득세를 계산하면 2400만원이지만, 새해부터는 1400만원만 내면 되니 1000만원의 절세 효과가 발생합니다. 양도차익이 20억원(양도가액 30억원, 취득가액 10억원)일 때 양도소득세는 종전 9400만원, 개정 후 현재 7700만원으로 1700만원의 절세 효과가 발생합니다.”

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Q. 상속세 규정은 구체적으로 어떻게 바뀌었나요?

“상속세 연부연납 기간이 5년에서 10년으로 연장됐습니다. 즉 상속세를 10년에 걸쳐 11번 나눠 낼 수 있습니다. 예를 들어 상속세가 1억1000만원이 나왔다면 상속세 신고기한(상속 개시일로부터 6개월) 내 1000만원을 납부하고, 그로부터 매 1년이 되는 시점마다 1000만원씩 납부하면 됩니다. 변경된 규정은 올해부터 개시되는 상속 건에 대해 적용되며 연부연납 이자율은 연 1.2%입니다. 또한 영농상속인 지원을 강화하는 차원에서 영농상속공제액이 15억원에서 20억원으로 확대됐습니다.”

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Q. 그럼 증여세도 연부연납 10년이 적용되나요?

“증여세는 종전과 동일하게 5년간 연부연납 가능합니다. 증여세를 5년에 걸쳐 6번 나눠 낼 수 있다는 뜻입니다. 요약하면 상속은 10년, 증여는 5년의 연부연납 기간을 적용합니다.”

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Q. 개정세법 중에는 1년 유예 기간을 두고 내년부터 적용되는 사항도 있다는데 무엇인가요?

“첫째, 무상 취득(증여)에 따른 취득세 과세표준(세금을 부과하는 기준)으로 시가가 적용될 예정입니다. 현재 증여세 과세표준은 시가, 취득세 과세표준은 지방세시가표준액인데요. 2023년 1월 1일 이후 무상 취득분부터는 증여세와 취득세 모두 시가가 과세표준이 됩니다. 예를 들어 시가 10억원에 공시가액(지방세시가표준액)이 7억원인 아파트가 있다고 가정해봅시다. 이 아파트를 올해 취득(증여)하면 증여세는 시가 10억원, 취득세는 지방세시가표준액 7억원을 기준으로 납부하게 됩니다. 그러나 내년에 취득하면 증여세와 취득세 모두 시가 10억원을 기준으로 납부해야 합니다. 만약 지금 증여를 고려하고 있다면 올해 안에 실행하는 편이 유리하겠지요.

둘째, 상속세를 문화재나 미술품으로 대신 납부하는 물납 특례가 신설될 예정입니다. 대상은 역사·학술·예술적 가치가 있는 문화재·미술품으로, 상속세 납부세액이 상속재산의 금융재산가액보다 큰 경우 문화재·미술품에 대한 납부세액에 한해 물납을 허용합니다. 이 역시 2023년 1월 1일 이후 개시되는 상속 건부터 적용됩니다.”

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Q. 이번 회차의 핵심 내용을 정리해주신다면.

“올해부터 양도소득세는 1세대 1주택 비과세 적용 기준금액이 9억원에서 12억원으로 상향됐으며, 12억원을 초과하는 상가겸용주택에 대한 양도세 비과세 혜택은 축소됐습니다. 상속세는 연부연납 기간이 5년에서 10년으로 연장됐음을 유념하시기 바랍니다.”

 

[출처] 올해 부동산 세제, 이렇게 달라집니다|작성자 한양대동문회보