1주택자 자매가 아파트 한 채를 공동 상속하면 2주택일까
나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사
최근 기획재정부가 올해 2월 15일 이후 상속받은 주택은 상속개시일로부터 2년간 보유 주택 수에서 제외한다는 내용의 세법개정 시행령을 발표했습니다.
종전에는 부모의 사망 등으로 주택을 상속한 자에 대해 소유지분율이 20% 이하면서 공시가격이 3억원 이하인 경우만 주택 수에서 제외하고,
그 밖에는 다주택자로 분류해 종합부동산세를 과세했는데요.
예기치 못한 상속으로 부득이하게 종부세를 부담하는 사례가 발생하지 않도록 이번 개정을 통해 주택 수 산정 기준을 완화한 것입니다.
그러나 공동 상속한 주택을 양도하는 경우라면 얘기가 다릅니다.
종부세와 양도소득세 각 세목별로 주택 수를 산정하는 방식이 다르기 때문입니다.
양도세 계산 시에는 ① 지분율이 높은 자 ② 당해 주택에 거주하는 자 ③ 연장자 순으로 주택 수에 포함합니다.
아래 웹툰에서 자매 간 대화를 통해 공동상속주택의 주택 수 산정법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
Q. 같은 주택이라도 세금의 종류에 따라 주택 수가 달라질 수 있나요?
“그렇습니다. 종부세를 계산할 때, 또 양도세를 계산할 때 주택 수 산정 방식이 다르므로 각별히 유념하셔야 합니다.”
Q. 이번 종부세 개정으로 어떤 점이 바뀌었나요?
“종부세는 부동산 보유 시 납부하는 국세(보유세)로, 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼아 12월 초에 납부합니다. 최근 발표된 시행령에 따라 종부세 계산 시 상속주택은 상속개시일로부터 2년(수도권·특별자치시·광역시 외 지역은 3년)간 주택 수에서 제외됩니다. 1주택자가 상속주택을 받아 사실상 2주택자가 됐다 하더라도, 종부세 계산 시 첫 2년간은 1주택자로 본다는 의미입니다.
상기 웹툰 사례처럼 언니와 동생이 일반주택을 각 1채 보유한 상태에서 상속주택을 1/2씩 공동 보유하고 있다면, 상속개시일로부터 2년간은 2주택 종부세 할증과세가 적용되지 않습니다. 그러나 2년이 경과하면 둘 다 2주택자로 보아 1.2~6%의 할증과세가 적용됩니다. 만약 주택을 매각할 의사가 있다면 2년 안에 매각하는 편이 유리할 것입니다.”
Q. 개정된 종부세 규정은 언제부터 적용되나요?
“올해 2월 15일 이후 개시된 상속 건부터 적용됩니다. 2월 14일 이전 상속한 주택은 종전 규정에 따라 상속자의 소유지분율이 20% 이하이고, 당해 주택의 공시가격이 3억원 이하인 경우에 한해 주택 수에서 제외됩니다.”
Q. 공동상속주택을 양도하는 경우 주택 수는 어떻게 산정하나요?
“양도세 계산 시 주택 수 산정은 ① 지분율이 높은 자 ② 당해 주택에 거주하는 자 ③ 연장자 순입니다. 웹툰 사례 속 상속주택은 언니와 동생의 지분율이 동일하고, 각각 별도 세대를 구성하고 있으니, 연장자인 언니의 주택으로 봅니다.”
Q. 그럼 언니는 2주택자가 되니 매각 시 양도세가 중과되나요?
“좋은 질문입니다. 언니는 일반주택(본인 주택)과 상속주택을 보유한 2주택자로 다주택자에 해당됩니다. 이 경우 어떤 주택을 먼저 양도하느냐, 언제 양도하느냐에 따라 양도세가 크게 달라집니다. 먼저 상속주택을 양도하면 질문하신 것처럼 양도세가 중과(기본세율+20%)되지만, 양도 시점이 상속개시일로부터 5년 이내라면 중과세율이 아닌 기본세율로 과세됩니다. 만약 일반주택을 먼저 양도하면 평생 아무 때나 매각해도 2주택 특례에 따라 1주택 비과세가 적용됩니다.”
Q. 주택 수뿐만 아니라 어떤 주택을 언제 양도하는지도 세금에 큰 영향을 주네요. 상속 대신 사전 공동증여를 받는 경우는 어떤가요?
“상속이 아닌 사전 공동증여를 받는 경우, 종부세 및 양도세 특례가 적용되지 않습니다. 수증자 각각에 1주택이 가산돼 다주택자 종부세 할증과세와 양도세 중과가 적용됩니다. 상속은 부모의 사망 등 상속자 본인의 의사와 관계없이 발생하는, 즉 통제 불가능한 경우로서 특례가 적용되나 증여는 특례 대상이 아닙니다.”
Q. 이번 회차의 핵심 내용을 정리해주신다면.
“최근 종부세 개정에 따라 공동상속주택은 상속개시일로부터 2년간은 주택 수에 포함되지 않습니다. 그러나 공동상속주택을 양도하는 경우 ① 지분율 ② 거주자 ③ 연장자 순으로 주택 수를 산정합니다. 상속으로 2주택이 된 경우 상속주택을 5년 안에 매각하면 기본세율, 5년을 경과하면 중과세율이 적용됩니다. 만약 2주택 중 일반주택을 먼저 매각하면 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 공동증여는 공동상속처럼 특례가 적용되지 않고 각 수증자에게 1주택이 가산됩니다.”
