집합건물에서 골프연습장을 운영하는 사람이 복도 등의 공용부분을 무단으로 사용하고 있는 경우
다른 공유자들에게 부당이득반환의무를 부담하는가
김정범 법무법인 민우 변호사 / 한양대 법학전문대학원 겸임교수
원고는 상가건물의 관리단이고, 피고는 상가건물 1층의 구분소유자로서 그곳에서 골프연습장을 운영하면서 공유공간인 1층 복도와 로비를 점유하여 골프연습장의 일부로 사용하고 있다. 원고는 위 복도와 로비가 상가건물의 모든 구분소유자들이 사용할 수 있는 공용부분인데도 피고가 건물 1층 복도와 로비 전체를 배타적으로 점유ㆍ사용하고 있으므로, 피고에게 불법으로 점거하고 있는 위 복도와 로비를 인도하고, 피고가 불법으로 점유ㆍ사용한 기간에 대한 차임 상당의 부당이득을 반환하라는 소송을 제기 하였다.
피고는 원고에게 불법점거로 인한 인도의무 이외에 부당이득으로 인한 차임상당액을 반환해야 할까?
부당이득은 법률상 원인 없이 이득을 얻고 그로 인하여 타인에게 손해를 가하는 경우를 말한다. 형평의 이념에 입각하여 부당하게 이득을 얻은 자는 손실을 입은 자에게 그 이득을 반환하여야 한다는 것이 부당이득반환 제도의 취지이다. 부당이득이 성립하려면 타인의 재산 또는 노무에 의하여 이익을 얻을 것(그 이득은 적극적 이득은 물론이고 당연히 부담하여야 할 채무를 면한 것 같은 것 소극적 이득을 포함한다), 이득에 의하여 타인에게 손실을 입히는 것(부당이득이 되려면 이득과 손실과의 사이에 직접적인 원인관계가 필요하게 된다), 그 이득이 법률상의 원인을 결하는 것일 것 등의 요건이 필요하다.
법률상의 원인 없다고 하는 것은 이득을 얻게 된 직접적인 원인이 실질적으로 법률에서 규정하고 있지 않아 이러한 이득을 수익자가 그대로 갖는 것이 법률의 이념인 공평관념(公評觀念)에 반하는 것으로 평가되는 것 등을 말한다.
원심은 원고의 인도청구는 인용하였지만, ‘집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다’고 한 종전 대법원 판례(대법원 1998. 2. 10. 선고 96다42277, 42284 판결, 대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다31684 판결, 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결 등)에 따라 원고의 부당이득 반환 청구를 기각하였고, 원고와 피고가 각각 상고하였다.
이에 대하여 대법원 다수의견은 ‘구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유ㆍ사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유ㆍ사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다’면서 과거의 위 판례들을 변경하였다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체판결).
다수의견은 집합건물 공용부분을 무단으로 점유ㆍ사용한 구분소유자는 법률상 원인 없이 이익을 얻었고, 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 전혀 사용할 수 없게 되었으므로, 이로써 민법 제741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족되었고, 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용될 수 있는지 또는 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니며, 공용부분을 정당한 권원 없이 무단으로 점유ㆍ사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도, 다른 구분소유자들에게 손해가 없다고 보아 부당 이득을 부정한다면, 이는 무단점유자로 하여금 점유ㆍ사용으로 인한 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다는 점을 그 이유로 들고 있다.
이에 대하여는 ‘집합건물 공용부분은 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 차임 상당의 부당이득반환을 구할 수 없다는 종전 대법원 판결과 원심의 판단은 타당하다면서 공용부분의 무단사용으로 인한 차임 상당의 부당이득이 성립하기 위해서는 구분소유자들이 차임 상당 이익 내지 소득을 얻을 수 있었는데도 이를 얻지 못한 손해를 입었다는 것이 전제되어야 하고, 집합건물의 복도, 계단, 로비 등 집합건물 전체의 유지와 관리를 위한 필수적 공용부분은 그 용도에 따른 사용이 절대적으로 보장되어야 하고 임대할 수 있는 공간이 아니므로, 구분소유자들에게 해당 공용부분에 대하여 차임 상당의 이익이나 소득이 발생할 여지가 없다. 따라서 공용부분의 무단점유ㆍ사용에 대하여 차임 상당의 부당이득을 인정할 수 없고, 같은 취지의 종전 대법원 판결은 유지되어야 한다’는 반대의견이 있다.
그러나 구분소유자인 피고가 집합건물의 공용부분을 무단으로 사용하는 경우에는 타인의 재산을 이용해서 이익을 얻는 것이고, 그 사용으로 인해서 다른 구분소유자가 불편을 겪으면서 손해를 입은 것이며, 피고가 정당하게 공용부분을 사용할 원인이 없는 것이므로 부당이득의 요건을 갖춘 것이다. 여기서 공용부분이 다른 용도로 사용되거나 임대할 수 있는 곳이어야 비로소 부당이득이 성립하느냐의 문제가 있지만, 다른 부당이득 반환의 경우에는 독립적으로 이익창출이 가능한지 등에 대한 요건을 필요로 하지 않음에도 불구하고 구분소유관계에서만 이러한 요건을 구하는 것은 부당하다.
또한 부당이득이 성립하지 않는다면 구분소유자들 사이에서의 평온한 관계를 유지할 수 없고 구분소유 부분을 무단으로 사용하는 경우 이를 막을 수 있는 방법도 없어 공용부분을 두고 모든 공유자들이 그 본래의 목적에 맞게 사용토록 하려는 취지에도 반하게 된다.
결국 어떤 해석이 공평의 관념이라는 부당이득반환 법리의 취지에 부합하느냐를 기준으로 삼아야 한다. 그렇다면 공용부분은 다른 용도로 사용되거나 임대할 수 있는 곳인 경우에 한해서 부당이득이 성립한다거나, 구분소유자들의 손해는 다른 구분소유자들이나 일반인의 통행이 허용되는 제한된 범위에서 복도와 로비를 통행할 권리나 일시적 점유권 정도가 침해된 것이라고 볼 수 있을 것이므로 그 손해를 주장·입증하지 않는 한(다수의견에 따를 경우에는 공유자 1인이 공유부분을 부당하게 사용하는 경우 당연히 다른 공유자에게 손해가 발생했을 것을 전제로 하므로 따로 손해에 대한 주장, 입증이 필요하지 않음) 부당이득 반환이 허용될 수 없다는 종전의 판례는 부당이득 반환의 법리를 지나치게 도식적으로 해석하는 것이어서 매우 부당하다.
어떻든 변경된 전원합의체 판결에 따를 경우 위 사례와 같은 경우 공용부분을 불법으로 점거해 사용한 자에게 인도의무를 부과하는 것은 물론 부당하게 사용하는 동안 얻었을 임료상당의 부당이득액(구체적인 금액은 임료감정을 통해서 확정될 것임)도 반환할 의무가 있는 것이다.
