주택 구입 시 취득세, 가볍게 생각하다간 큰코다친다
나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사
2020년 정부가 발표한 7.10 부동산 대책에 따라 다주택자에 대한 유상 취득세율과 증여에 따른 무상 취득세율이대폭 인상됐습니다.
당국은 다주택자의 주택 투기 수요를 차단하기 위해 2020년 8월 12일부터 1가구가 2주택 이상을 취
득하면 주택 수에 따라 취득세를 중과하고,
조합원 입주권과 주택 분양권뿐만 아니라 주거용 오피스텔도 취득세 대상 주택 수에 포함시켜 과세하고 있습니다.
또한 조정대상지역 내 공시 가격이 3억원 이상인 주택을 무상으로 증여한 경우, 기존 3.5%에서 12%로 인상된 증여 취득세율을 적용하고 있습니다.
단 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 종전대로 3.5%를 적용합니다.
아래 웹툰에서 모녀 간 대화를 통해 주택 구입 시 취득세 절세 전략에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
Q. 7.10 부동산 대책이 시행 3년차에 접어들었어요. 어떤 점이 달라졌나요?
“2020년 8월 12일부터 1가구가 2주택 이상을 취득하면 주택 수에 따라 취득세가 중과됩니다. 종전에는 1주택부터 3주택까지 1~3%, 4주택 이상부터 4% 세율이 적용됐는데, 7.10 대책을 기점으로 현재는 1주택 1~3%, 2주택 8%, 3주택 이상 12%의 세율이 적용되고 있습니다. 단 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 이사 등의 사유로 다른 주택을 취득한 후, 3년(조정대상지역은 1년) 이내 기존 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택 특례가 적용돼 취득세가 중과되지 않습니다.”
Q. 입주권이나 분양권도 주택 수에 포함되나요?
“네, 그렇습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원 입주권, 주택 분양권뿐만 아니라 주거용 오피스텔도 소유 주택 수에 가산해 취득세를 부과합니다.”
Q. 분양권 구입 후 등기 전까지는 취득세가 발생하지 않는데, 그럼 취득세는 언제 중과되는 건가요?
“좋은 질문입니다. 주택에 대한 취득세는 분양권을 취득한 때가 아니라 잔금을 완납할 때(준공 시점)에 납부합니다. 분양권을 취득한 시점의 가구별 주택 수에 따라 취득세 중과 여부와 그 세율이 결정되고, 이렇게 결정된 취득세 중과세액을 잔금 완납 시 납부하는 것입니다. 따라서 다주택자가 분양권 구입 후 준공 시점까지 보유 주택을 전부 처분한다 하더라도 취득세 중과를 피할 수는 없습니다. 조정대상지역 내 1가구 1주택자가 분양권을 취득한 경우에는 8% 세율로 취득세가 중과됩니다.”
Q. 취득세가 중과되지 않거나 감면받을 수 있는 주택은 없나요?
“공시가액이 1억원 이하인 주택, 주택신축판매업자가 새 주택 건설을 위해 멸실(철거)할 목적으로 취득한 주택은 취득세 중과 대상이 아닙니다. 생애최초주택 구입자라면 취득세 감면 혜택이 있는데요. 본인과 배우자의 합산 소득이 7000만원 이하이고, 2023년 말까지 생애 최초로 주택을 구입하면 취득가액 1억5000만원 이하 주택은 취득세 100% 면제, 1억5000만원 초과 3억원(수도권은 4억원) 이하 주택은 50%를 감면받을 수 있습니다.”
Q. 주택을 무상으로 증여받는 경우 취득세율은 어떻게 되나요?
“2020년 8월 12일 이후 조정대상지역 내 공시가액 3억원 이상의 주택을 무상 증여받는 경우, 종전 3.5%에서 12%로 대폭 인상된 취득세율이 적용되고 있습니다. 공시가액이 10억원인 주택을 무상 증여한다고 가정할 때 내야 할 취득세액이 3500만원에서 1억2000만원으로 늘어난 것입니다. 그러나 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 전과 같이 3.5%의 세율이 적용됩니다.”
Q. 무상 증여 시의 취득세 과세표준(세금을 부과하는 기준)이 개정됐다고 하던데요.
“맞습니다. 현재 증여세 과세표준은 시가, 취득세 과세표준은 공시가액(시가표준액)을 적용하고 있는데요. 최근 당국이 2023년 1월 1일 이후부터는 증여세와 취득세 모두 시가를 과세표준으로 적용하겠다고 발표했습니다. 예를 들어 시가가 10억원이고 공시가액이 7억원인 아파트가 있다고 가정해봅시다. 이 아파트를 올해 증여(취득)하면 증여세는 시가 10억원, 취득세는 7억원을 기준으로 납부하면 됩니다. 하지만 내년에 증여하면 증여세와 취득세 둘 다 시가 10억원을 기준으로 납부해야 합니다. 그러니 증여를 고려하고 있다면 올해 안에 실행하는 편이 더 유리할 것입니다.”
Q. 이번 회차의 핵심 내용을 정리해주신다면.
“7.10 부동산 대책에 따라 조합원 입주권과 주택 분양권뿐만 아니라 주거용 오피스텔이 취득세 대상 주택 수에 포함됐습니다. 또한 2020년 8월 12일부터 1가구가 2주택 이상을 취득하면 주택 수에 따라 취득세가 중과됩니다. 조정대상지역 내 공시가액이 3억원 이상인 주택을 무상으로 증여받는 경우 12%의 취득세율이 적용됩니다. 내년부터는 취득세 과세표준으로 공시가액 대신 시가가 적용되므로, 증여 계획이 있다면 올해 실행하는 게 좋습니다.”
