다주택자 양도소득세 1년간 중과 배제된다

나철호 재정회계법인 대표이사 / 공인회계사·세무사·경영학박사

지난달 10일 출범한 윤석열 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 최근 소득세법 시행령을 개정했습니다.

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개정사항은 첫째, 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 한시적으로 배제됩니다.

2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 양도하면 기본세율과 장기특별보유공제가 적용됩니다.

둘째, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주 기간 재기산 제도가 폐지됩니다.

셋째, 이사 등 사유로 인한 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 요건이 완화됩니다.

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정부는 위 사항이 납세자에게 유리한 개정임을 감안해 개정일 이전인 올해 5월 10일부터 발생하는 양도분에 개정시행령을 소급 적용한다고 발표했습니다.

아래 웹툰에서 고객과 나 회계사 간 대화를 통해 이번 양도세 시행령 개정사항을 살펴보도록 하겠습니다.

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Q. 최근 소득세법 시행령이 개정되면서 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 한시적으로 배제됐다고 하던데요.

“네, 맞습니다. 과거에는 조정대상지역 내 다주택자가 주택 양도 시 기본세율(6~45%)에 20%(2주택) 또는 30%(3주택 이상)를 가산한 중과세율이 적용되고, 장기특별보유공제(이하 장특공제)는 받을 수 없었는데요. 이번 개정으로 보유 기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도하면 기본세율 및 장특공제를 적용받을 수 있게 됐습니다. 단 장특공제는 보유 기간이 3년 이상인 주택을 대상으로 하며, 15년 이상 보유 시 최대 30%(연 2%)까지 공제 가능합니다.”

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Q. 그럼 얼마나 절세가 되나요?

“취득가액이 10억원인 주택을 15년간 보유한 2주택자가 해당 주택을 20억원에 양도했다고 가정하겠습니다. 이 경우 양도차익(=양도가액-취득가액) 10억원에 대한 양도세를 계산하면 시행령 개정 전은 5억8305만원, 개정 후 중과가 배제된 현재는 2억5755만원으로 3억2550만원이 절세됩니다. 만약 취득가액이 10억원인 주택을 15년간 보유한 3주택 이상 다주택자가 해당 주택을 20억원에 양도하면 어떻게 될까요. 개정 전 6억8280만원이었던 양도세가 개정 후 2억5755만원으로 감소해 4억2525만원이 절세됩니다.”

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Q. 절세 금액이 꽤 크네요. 양도세 중과를 한시 배제하는 1년간 매물이 많이 나오겠는데요. 개정시행령은 언제부터 적용되나요?

“일반적으로 시행령 개정일부터 개정사항이 적용되지만, 상기 사항은 납세자에게 유리한 개정임을 감안해 개정일 이전인 2022년 5월 10일부터 발생하는 양도분에 소급 적용됩니다.”

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Q. 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주 기간 재기산 제도도 폐지됐다면서요.

“그렇습니다. 2017년 발표된 8.2 부동산 대책에 따라, 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 2년 이상 보유 또는 거주해야 합니다. 시행령 개정 전에는 2021년 1월 1일부터 다주택자가 나머지 주택을 모두 양도하고 최종 1주택자가 된 날을 기점으로 주택 보유·거주 기간을 다시 계산해 비과세 여부를 결정했는데요. 개정 후에는 주택 수와 관계없이, 양도하려는 주택의 실제 보유·거주 기간을 기준으로 비과세가 적용됩니다.

예를 들어 A, B, C 3개 주택을 가진 사람이 A, B를 먼저 양도하고 C를 양도하려는 상황을 가정하겠습니다. 시행령 개정 전에는 C의 보유·거주 기간 2년을 이미 충족했다 하더라도 A, B 양도 후 최종 1주택(C)인 상태를 최소 2년은 더 유지해야 비과세가 적용됐습니다. 그러나 이제부터는 A, B를 양도한 시점에서 C의 보유·거주 기간 2년을 충족한 상태라면 추가로 보유 또는 거주할 필요 없이 C에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 뜻입니다.”

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Q. 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 요건은 어떻게 완화됐나요.

“시행령 개정 전에는 기존·신규 주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 기존 주택을 양도하고, 세대원 전원이 1년 이내 신규 주택에 전입해야 양도세 비과세가 적용됐는데요. 개정 후 기존 주택의 양도 기한이 1년에서 2년으로 늘어났고, 세대원 전원이 신규 주택에 전입해야 한다는 요건은 삭제됐습니다.”

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Q. 3가지 개정사항 중 다주택자 양도세 중과 배제 규정만 한시적으로 적용되나요?

“네, 맞습니다. 다주택자 양도세 중과 배제 규정만 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 발생하는 양도분에 대해 1년 동안만 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 보유·거주 기간 재기산 및 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화 규정은 올해 5월 10일 이후 양도분부터 지속적으로 적용되는 사항입니다.”

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Q. 이번 회차의 핵심 내용을 정리해주신다면.

“최근 ① 다주택자 양도세 중과 한시 배제 ② 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주 기간 재기산 폐지 ③ 이사 등 사유로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화를 골자로 하는 소득세법 시행령 개정이 이뤄졌습니다. 이 중 다주택자 양도세 중과 배제는 1년간만 적용되는 한시적 규정이니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1주택 양도세 비과세는 양도하려는 주택의 실제 보유·거주 기간을 기준으로 적용 여부를 결정합니다. 또 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 규정에서 기존 주택 양도 기한이 2년으로 늘어났으며, 신규 주택 전입 요건은 삭제됐습니다.”